Una cláusula techo en una hipoteca consiste en establecer un límite para que el interés variable (Euribor u otros), nunca pueda superar esa cifra marcada por la entidad bancaria. Es decir, aunque el interés variable del préstamo hipotecario aumente, el consumidor o deudor no pagará por su cuota más dinero del máximo establecido.

La cláusula techo es lo opuesto a la cláusula suelo, que establece un límite, pero por abajo, aun cuando el tipo de interés variable aplicable esté por debajo de ese límite, de forma que este interés pactado no se aplica, y sí se aplica la cláusula suelo.

En primer lugar, es necesario tener en cuenta que, en principio, tanto la cláusula suelo como la techo, son válidas, no son abusivas por sí solas, por su propia existencia.

No obstante, se consideran abusivas cuando existe una falta de transparencia, entre otros requisitos, como ha establecido el TS, y la jurisprudencia del TJUE.

A la hora de saber sí la cláusula techo, es o no abusiva, pasamos a exponer varias cuestiones importantes a tener en cuenta:

• Las cláusulas techo y suelo normalmente benefician a los bancos y entidades de crédito.
• Antes de firmar un préstamo hipotecario, es necesario estudiar, y comprender todas las condiciones financieras, en especial, todo lo relativo al tipo de interés pactado.
• Normalmente, en los contratos de préstamo, los bancos y entidades de crédito suelen imponer, junto a la cláusula techo, una cláusula suelo.
• El interés fijado como “techo”, suele ser muy alto, de forma que no es normal que realmente llegue a aplicarse. Mientras que el interés mínimo fijado como suelo, ya sabemos que sí se ha aplicado en miles de contratos con consumidores.

¿Cómo detectar la existencia de una cláusula techo en la escritura de préstamo hipotecario?

Los bancos, cajas y entidades de crédito suelen utilizar varias denominaciones para las cláusulas techo. Entre otras, las podemos identificar como “tipo de interés máximo” o “límite de variabilidad superior del tipo de interés”.

Normalmente, la cláusula techo está vigente mientras que dure el préstamo con garantía de préstamo hipotecario, aunque siempre será posible novar la hipoteca en caso de que ambas partes estén de acuerdo.

La novación de la hipoteca es, en suma, la modificación de algunas de las condiciones que se pactaron en la escritura de préstamo, es decir, es la modificación de alguna condición de la hipoteca. La novación se realiza mediante escritura otorgada por notario Es posible que existan una o varias novaciones a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.

Así, la cláusula techo podrá modificarse en cualquier momento de la vida del préstamo, siempre que haya consentimiento de ambas partes, prestatario y deudor.

Durante los últimos años una de las cuestiones más controvertidas en el plano judicial ha sido la nulidad de las denominadas “cláusulas suelo-techo.

Ya en 2015, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictó Sentencia de 23 de diciembre, por la que desestimó los recursos interpuestos por el extinto Banco Popular y BBVA, en cuanto a los criterios para considerar la nulidad por abusivas de las cláusulas suelo y techo, doctrina que se afianzó posteriormente en varias Sentencias, entre otras, Sentencias de 9 de mayo de 2013 y de 25 de marzo de 2015, ambas del Pleno de la Sala Primera.

Según el TS, con carácter previo a considerar abusiva una cláusula suelo o techo que se haya incorporado a un contrato de préstamo hipotecario a interés variable, celebrado entre profesionales y consumidores, habrá que ver sí superan el control de inclusión y transparencia por falta de información o desequilibrio en perjuicio del consumidor.

En otro artículo ya hablamos de la jurisprudencia actual sobre la irretroactividad de los efectos de la declaración de nulidad de esta cláusula. En esta cuestión, el Tribunal Supremo, en la citada Sentencia dictada el 25 de marzo de 2015, respecto a los efectos de tal nulidad, matizó lo expuesto por la Sentencia de 9 de mayo de 2013 respecto a la irretroactividad de los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula, de tal forma que, en la actualidad, la jurisprudencia del Tribunal Supremo avala la reclamación por el consumidor y la devolución por la entidad bancaria de los intereses indebidamente cobrados, desde el 9 de mayo de 2013.

Este criterio ha sido sustituido por el Tribunal Supremo, como consecuencia de la adaptación de la jurisprudencia comunitaria, y en concreto, la Sentencia del TJUE de 21.12.2016, de forma que, las cantidades cobradas indebidamente a los consumidores por la aplicación de esta cláusula, deberán devolverse, teniendo en cuenta la fecha en que se comenzó a aplicar la cláusula suelo, y no desde el 9 de mayo de 2013, como antes.

Por tanto, hablamos de una retroactividad total, dependiendo de cada caso en concreto.

En definitiva, la cláusula techo será declarada nula por abusiva, en el caso de que no cumpa los requisitos de transparencia establecidos por su jurisprudencia nacional y comunitaria, pudiendo reclamar lo indebidamente pagado. En el caso de que cumpla los criterios anteriores, será válida y eficaz, y no se podrá reclamar ninguna cantidad pagada como consecuencia de su aplicación.

Las cláusulas suelo no pueden introducirse en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo objetivo es potenciar la seguridad jurídica, proteger al consumidor financiero y promover una actuación responsable en el contexto de la contratación hipotecaria.

Por último, recuerda que, si necesitas otorgar un poder a tu abogado o procurador, puedes hacerlo desde ApudActa.com, nuestra plataforma online, sin necesidad de certificado digital y con todas las garantías legales.