¿El alquiler ha cambiado en términos legales desde la puesta en marcha de los MASC? Casi un año y medio después de que la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, empezara a exigir el intento previo de un medio adecuado de solución de controversias (MASC), el balance en materia arrendaticia deja más preguntas abiertas que certezas. Lo que se vendió como una herramienta de descongestión judicial se ha convertido, para muchos operadores, en una fuente de inseguridad jurídica.
Qué cambió para el arrendador
La justificación de haber acudido a un MASC pasó a ser un requisito de admisibilidad de la demanda de desahucio, y en la demanda debe constar la descripción del proceso de negociación previo. Desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio acreditar ese intento, sea por impago o por otra causa. Los desahucios arrendaticios no figuran entre las excepciones, y a diferencia de los procesos de tutela sumaria de la posesión, quedan plenamente sujetos al requisito.
Aquí está el primer efecto práctico: el arrendador que antes acudía directamente al juzgado con un contrato y un burofax debe ahora construir un expediente de negociación documentado. Y las consecuencias de omitirlo son severas. Según los acuerdos de la Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona, la falta del requisito no es subsanable y conlleva la inadmisión directa de la demanda.
El gran debate: ¿basta el requerimiento del artículo 22.4 LEC?
La cuestión más discutida en la práctica es si el requerimiento de pago que ya se enviaba para evitar la enervación puede hacer las veces de MASC.
La doctrina judicial está dividida.
Una posición exige que el arrendador, además del requerimiento, ofrezca expresamente acudir a un MASC, porque el requerimiento permite pagar y evitar el desahucio pero no implica una auténtica actividad negociadora; otra entiende que el requerimiento es ya un MASC suficiente.
Barcelona es un buen ejemplo de esa evolución. Los jueces de primera instancia admitieron en abril de 2025 que el requerimiento fehaciente con al menos 30 días de antelación pudiera tener eficacia como requisito de procedibilidad si incluía una actividad negociadora real y clara.
Sin embargo, el criterio quedó relativizado por el acuerdo de las secciones de la Audiencia Provincial de Barcelona de 31 de octubre de 2025, que considera que MASC y requerimiento tienen finalidades distintas.
Desde el sector se defiende la postura contraria: para algún despacho, la misma carta de requerimiento cumple con el artículo 22.4 LEC y con el requisito de procedibilidad. El resultado es un mapa desigual: las 48 Audiencias Provinciales han adoptado criterios dispares, con el consiguiente riesgo de que el mismo escrito prospere en una provincia y sea inadmitido en otra.
Ocupación y precario: casos especiales
La incertidumbre se acentúa fuera del impago clásico. En el precario, existe riesgo de inadmisión si el intento negociador no queda bien documentado o el ocupante es ilocalizable, y solo cabe salvar la admisión con una declaración responsable de imposibilidad y prueba de los intentos de contacto.
Algunas resoluciones apuntan, además, a que el requisito no se aplica respecto de ocupantes ignorados, pero sí puede exigirse en el precario, donde existe una relación previa entre las partes. Conviene tener presente que este último matiz procede de recopilaciones doctrinales y no de un criterio unificado.
Plazos y costes: cifras que conviene tomar con cautela
En el sector circulan estimaciones sobre el sobrecoste del MASC. Algunos despachos hablan de retrasos de entre dos y cuatro meses y costes en torno a 600 euros, y otros llegan a afirmar que el proceso medio de desahucio se alarga hasta los 15 meses. Se trata de cifras procedentes de blogs profesionales y comerciales, no de estadísticas oficiales del CGPJ, por lo que deben leerse como impresiones del mercado.
Lo que sí parece claro es el sentido del efecto: más fricción previa para el propietario, precisamente en un contexto en el que la protección de la vivienda vulnerable ya suspende o retrasa muchos lanzamientos. En ese terreno, un real decreto-ley que excluía a los pequeños arrendadores de la suspensión por vulnerabilidad fue derogado por falta de convalidación en febrero de 2026, según una fuente especializada, lo que mantiene el marco anterior.
La sombra del Tribunal Constitucional
El otro frente es constitucional. Un juez del Tribunal de Instancia de Valencia de Alcántara planteó una cuestión de inconstitucionalidad tras inadmitir una demanda por no acreditarse el MASC del artículo 5.2 de la ley. Aunque el caso nació en materia de familia, la duda de fondo es transversal: el acceso a la justicia difícilmente puede supeditarse con carácter general a un intento previo de MASC sin suscitar dudas constitucionales.
El TC admitió a trámite la cuestión mediante providencia de 11 de febrero de 2026. Como recuerda otro análisis, el Tribunal todavía no ha declarado inconstitucionalidad alguna ni ha fijado un criterio definitivo sobre el alcance del requisito. A fecha de redacción de este artículo, en nuestra búsqueda no hemos localizado una sentencia sobre el fondo.
Hay un precedente que los arrendadores conocen bien: el Constitucional ya sostuvo que no puede condicionarse la admisión de la demanda a requisitos ajenos a la voluntad y diligencia de las partes, como ocurría con el alquiler social exigido por normas autonómicas. La diferencia es que aquí el requisito sí depende del demandante, lo que vuelve el resultado más incierto.
Recomendaciones prácticas
Mientras llega el pronunciamiento del TC, la prudencia aconseja lo siguiente:
- Documentar una oferta real de negociación, con contenido concreto y plazo, y no limitarse a un burofax de reclamación.
- Acreditar la recepción o la imposibilidad de entrega imputable al destinatario.
- Cuidar la identidad subjetiva y objetiva entre el MASC y la demanda posterior.
- Consultar el criterio de la Audiencia Provincial del territorio antes de decidir la estrategia.
- Considerar un acuerdo con fuerza ejecutiva, ya que el pacto alcanzado en un MASC y elevado a escritura pública puede ejecutarse directamente si el inquilino incumple.
En la fase previa al contrato, la mejor gestión del riesgo sigue siendo evaluar bien al inquilino. Ahí, herramientas como Solventhia, de Bewor, pueden apoyar al propietario en ese análisis. Y para seguir la evolución de los criterios judiciales y la resolución del TC, en ApudActa.com iremos actualizando el seguimiento.
En conclusión
La Ley MASC no ha eliminado el conflicto arrendaticio, pero sí ha desplazado una parte del esfuerzo al momento previo a la demanda. Hasta que el Constitucional se pronuncie y las Audiencias converjan, el mensaje para el sector es doble: la preparación documental ya no es opcional, y el riesgo de inadmisión depende hoy tanto de la calidad del intento negociador como del juzgado que toque en suerte.
