Hablamos de las cláusulas abusivas en artículos anteriores definiendo en qué consistían, y explicando la importancia de que, previamente a otorgar la escritura notarial de préstamo hipotecario con el banco, se estudie, analice y comprendan, cada una de las condiciones del contrato de préstamo hipotecario.

Como sabemos, las entidades bancarias están obligadas a facilitar a los consumidores las condiciones del préstamo, con la suficiente antelación a la firma en la notaría de la escritura de préstamos.

Sin perjuicio del “control” que realiza el notario, a fin de asegurarse de que los consumidores comprenden el contenido de las cláusulas, para lo que se reunirá a solas con el consumidor y le explicará los aspectos más importantes y relevantes del préstamo.

¿Qué debe incluir la información contractual de tu hipoteca?

En cuanto a la información precontractual de un préstamo hipotecario, el artículo 10 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Ley 15/19, de 15 de marzo, establece la obligación que tienen los bancos o entidades financieras de ofrecer al consumidor información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado.

Para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

Qué es el FEIN

Esta información personalizada se facilita mediante la ficha FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada y oferta vinculante), que recoge la propia Ley en Anexo I de esta Ley. Se trata de un documento en el que figuran las condiciones personalizadas que el banco oferta tras evaluar el perfil concreto del consumidor solicitante.

Es un documento vinculante para la entidad, y en su contenido deben figurar todas las características, (en especial, las condiciones financieras del préstamo hipotecario), como la moneda, duración e importe total a reembolsar, tipo de interés y gastos; periodicidad y número de pagos; importe de cada cuota; tabla ilustrativa de reembolso.

También deberá contemplar otras obligaciones que debe cumplir el consumidor, por ejemplo, productos o servicios a contratar con la entidad financiera para tener una bonificación de tipo de interés, reembolso anticipado y consecuencias del incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo.

Además, los bancos están obligados a facilitar la ficha FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), que viene a complementar a la anterior, y en la que se deberá recoger toda la información sobre las cláusulas más relevantes que se vayan a incluir en el contrato de préstamo hipotecario y los riesgos que conllevan para el consumidor.

Por ejemplo, los gastos de gastos de constitución de la hipoteca que deberá abonar el consumidor, o bien el coste que debe asumir éste en el caso de vencimiento anticipado de la hipoteca por impago de varias cuotas, porcentaje de incumplimiento, y otras condiciones; índice de referencia del tipo de interés variable, y otras condiciones importantes.

¿Qué es una cláusula abusiva?

A tenor del artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General de C y U, una cláusula se considera abusiva cuando: El consumidor no ha tenido la oportunidad de negociar individualmente la inclusión en el contrato de la cláusula; existe un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes; no existe reciprocidad o igualdad entre consumidor y banco; hay falta de transparencia; y se vulnera la legislación aplicable.

Tipos de cláusulas abusivas comunes en préstamos hipotecarios

1.- Cláusula de gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios son aquellos necesarios para:

• la formalización de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, es decir, los gastos de notario.
• la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad que corresponda.
• pago de los impuestos que se devengan como consecuencia de la operación.
• Gestoría.

En cuanto a los gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad, corresponden a la entidad financiera.

La copia de la escritura de hipoteca corresponderá al consumidor o prestatario.

En lo referente al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, este gasto corresponde a la entidad bancaria, en el caso de constitución del préstamo.

2.- Tasación de la vivienda

Los gastos por las tasaciones de la vivienda serán a cargo del prestatario o consumidor.

3.- Interés de demora

El artículo 25 de la Ley de Crédito Inmobiliario, establece que en el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

Además, el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, sin que quepa la capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4.- Comisiones

Podemos definir las comisiones como aquellos importes percibidos por servicios prestados por las entidades de crédito, debiendo fijarse libremente en el contrato entre el banco y el consumidor.

Es importante tener en cuenta que sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.

Son muchas las comisiones que se incluyen en un préstamo hipotecario, entre las que podemos citar, la comisión de apertura. El TS ha determinado que la comisión de apertura debe considerarse como parte del precio, descartando que pueda considerarse abusiva. Sin embargo, el TJUE mantiene que habrá que examinar cada caso concreto, y si se cumple con el requisito de la transparencia.

En cuanto a la cláusula que fija la comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas, los tribunales han venido considerándola abusiva al entender que no se acredita que la comisión se corresponda con un servicio prestado o gasto habido.

5.- Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios

La Circular 5/2012, del Banco de España, define el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) así: “Se define como la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos y las cajas de ahorros en el mes a que se refiere el índice.”

El pasado 13 de julio de 2023 el TJUE dictó Sentencia en relación a cuestión prejudicial planteada por tribunal español, sobre la nulidad por abusivas de las cláusulas IRPH, estableciendo que los tribunales españoles deben decidir sobre cada caso de forma particular, analizando si se cumplieron algunos estándares de transparencia en la firma de los contratos hipotecarios, de forma que el juez decida si el consumidor recibió la información de la cláusula IRPH de manera transparente durante la fase precontractual.

6.- Cláusula de vencimiento anticipado

La cláusula de vencimiento anticipado, faculta al banco para dar por vencido el préstamo hipotecario en el caso de que el deudor no pague en el plazo previsto las cuotas del préstamo.

Sabido es que, los bancos han iniciado miles de procedimientos de ejecución hipotecaria en virtud de esta cláusula que se contenía en la casi totalidad de los préstamos hasta hace pocos años, y según la cual, el banco podía dar por vencido el préstamo y adjudicarse la vivienda, con tan solo una cuota impagada o alguna cantidad impagada, intereses, gastos, etc.

Estas cláusulas fueron declaradas nulas por abusivas, y en la actualidad para que el banco pueda ejecutar la hipoteca judicialmente, es necesario que se cumplan los requisitos establecidos en la citada Ley de Crédito inmobiliario, en cuanto a plazos, porcentajes y cuotas incumplidas, lo que deberá acreditar debidamente.

7.- Cláusula suelo

Las cláusulas suelo, muy frecuentes en los últimos años y hoy , son cláusulas-tipo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable celebrados con consumidores por un número considerable de entidades financieras en España.

Estas cláusulas fijaban un umbral (o suelo) por debajo del cual no podía situarse el tipo de interés variable, aun cuando el tipo de referencia (generalmente el Euribor) fuera inferior a ese mínimo.

Cuando los tipos de referencia cayeron muy por debajo de ese umbral, los consumidores se percataron de que no podían beneficiarse de esa bajada y de que tenían que seguir pagando el tipo de interés mínimo (que solía situarse entre el 2% y el 5%) a pesar de tener una hipoteca a tipo variable.

Las cláusulas suelo no pueden introducirse en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la citada Ley de crédito Inmobiliario.

Por último, recuerda que, si necesitas otorgar un poder a tu abogado o procurador, puedes hacerlo desde ApudActa.com, nuestra plataforma online, sin necesidad de certificado digital y con todas las garantías legales.