¿Qué sabes de la prórroga de alquileres? El derogado Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler, en respuesta a las consecuencias económicas y sociales a la guerra de Irán, establecía la prórroga extraordinaria por un máximo de dos años para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes en la fecha de su entrada en vigor y cuya finalización estuviese prevista para antes del 31 de diciembre de 2027, a excepción de los supuestos legalmente previstos de recuperación por necesidad.
¿En qué consiste el Decreto de prórroga de alquileres?
La norma también consideraba necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027.
Así, la actualización de la renta no podía superar el 2%, salvo acuerdo entre las partes.
En el caso particular de que el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor, el límite del 2% a la actualización era aplicable en todo caso, existiera o no acuerdo entre las partes. Sin embargo, el pasado 28 de abril, el Congreso de los Diputados derogó este Real Decreto-ley, que, según los expertos en la materia, estaba condenado a morir.
Esta situación anómala ha generado inseguridad jurídica y enfrentamientos legales.
Enfrentamiento entre propietarios e inquilinos
Los efectos de la derogación de la citada norma, que establecía la prórroga extraordinaria de dos años en los contratos de alquiler de vivienda habitual y el tope del 2% en la actualización de las rentas, han supuesto el enfrentamiento entre propietarios e inquilinos por la distinta interpretación de sus efectos.
El Coapi de Madrid (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid) ha elaborado un informe sobre las diferentes situaciones que se pueden dar tras la derogación de la norma, las cuales afectan a los arrendamientos de vivienda habitual.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que las obligaciones generadas por la entrada en vigor el 22 de marzo del Real Decreto-ley derogado el 28 de abril solo son exigibles a través del contrato mientras ha estado vigente.
Se distinguen dos supuestos:
Contratos de alquiler con fecha de vencimiento antes del 28 de abril de 2026.
Si el contrato de alquiler vence entre el 22 de marzo y el 28 de abril, y el inquilino solicita de forma fehaciente la prórroga, el contrato sí se prorroga de forma extraordinaria por plazos anuales durante un máximo de dos años.
En el caso de que el contrato venciera en ese periodo y el inquilino no solicitara de forma fehaciente la prórroga, el contrato no se prorroga de forma extraordinaria, finalizando cuando corresponda por contrato.
Contratos con fecha de vencimiento posterior al 28 de abril de 2026.
En los contratos de alquiler con fecha de vencimiento después del 28 de abril de 2026, si el inquilino ha solicitado de forma fehaciente la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga de forma automática, aunque hubiera sido solicitada en el plazo en que dicha norma estuvo en vigor, ya que el RDL no fue convalidado. Solo se prorrogará si el propietario lo acepta de forma expresa.
Por el contrario, si el contrato de alquiler vence después del 28 de abril de 2026 y el inquilino no ha solicitado de forma fehaciente la prórroga entre el 22 de marzo y el 28 de abril, el contrato no se prorroga y finaliza cuando corresponda por contrato.
Posible inconstitucionalidad del Real Decreto Ley derogado
No solo existe confrontación entre inquilinos y propietarios; desde el mundo del derecho y la justicia, hay voces que critican la actuación del poder ejecutivo en este asunto. Y es que la figura del Real Decreto-ley (RDL) se regula en el artículo 86 de la Constitución Española (CE) y es requisito indispensable para la aprobación de normas mediante el RDL que el poder ejecutivo lo use en casos de “extraordinaria y urgente necesidad”.
Establece el artículo 86 de la CE:
- En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de decretos-ley y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.
- Los decretos-ley deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.
Cabe preguntarse si un RDL que se pretendía que estuviese en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027, realmente cubría el requisito de urgente necesidad que exige la CE. Se prevé que en los próximos meses aumenten las demandas judiciales entre propietarios e inquilinos ante la inseguridad creada.
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