Los defectos de construcción son aquellos problemas que se detectan en edificios nuevos, y que ocasionan daños materiales a la totalidad del inmueble o parte de éste. No deben confundirse con los vicios ocultos, que son los defectos constructivos detectados en viviendas usadas.

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, viene a regular esta materia, estableciendo los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios, las garantías y responsabilidades en las construcciones, a fin de proteger a los usuarios, incluido el establecimiento de un seguro de daños o de caución. Estos requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad de los edificios como aquellos referentes a la habitabilidad.

Tras leyes que regulan la materia son el Código civil, estableciendo en su artículo 1.591 la responsabilidad del contratista.

Como veremos más detalladamente a continuación, la Ley enumera las obligaciones que corresponden a cada uno de los agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación, de las que se derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio pueda sufrir.

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

El promotor es la persona física o jurídica encargada del impulso, programación y financiación, con fondos propios o externos, de la edificación.

Garantías y responsabilidades en las construcciones por defectos en la construcción

La Ley de Ordenación de la Edificación regula las garantías y responsabilidades en las construcciones, así como los plazos de garantía existentes en los distintos casos por los defectos que puedan existir en la construcción.

La responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, conforme a la Ley, se deba responder.

La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.

A la figura del promotor se equipara también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la edificación.

En cuanto a los plazos de responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios.

El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables.

En cuanto a las garantías, la Ley obliga al constructor, para los edificios de vivienda, la suscripción obligatoria, durante el plazo de un año, de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por el promotor de un 5 por 100 del coste de la obra para hacer frente a los daños materiales ocasionados por una deficiente ejecución.

También es obligatorio, para los edificios de vivienda, que el promotor suscriba un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años, respectivamente.

Así mismo, no solo es obligatorio la suscripción de seguros, sino que, la ley establece los importes mínimos de garantía para los tres supuestos de uno, tres y diez años, respectivamente.

Es importante tener en cuenta que, no se admiten franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán exceder del 1 por 100 del capital asegurado para los otros dos supuestos.

Importante: A fin de evitar el fraude a los compradores y adquirentes, se exige el cumplimiento de determinados requisitos que acrediten la constitución del correspondiente seguro para la inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las sociedades promotoras.

Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

El artículo 17 de la Ley de Edificación establece la responsabilidad civil de los agentes que intervienes en la construcción. Todo ello, sin perjuicio de las responsabilidades contractuales que tengan.

Así, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

• a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que la Ley contempla en el apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba responder.

No obstante, cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.

En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

La responsabilidad del promotor se extiende a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente. Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra sus autores.

El constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

Cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

Asimismo, el constructor responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Además, quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.

Y, en caso de que la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

Excepción: Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Importante: Estas responsabilidades civiles se entienden sin perjuicio de las responsabilidades contractuales del vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos.

Los plazos de garantía en caso de defectos constructivos se aplican a obras nuevas con licencias de construcción otorgadas después del 6 de mayo del año 2000. Para obras anteriores a esa fecha tiene vigencia lo determinado por el artículo 1591 del Código Civil, el cual es aplicable también cuando se realiza una reclamación, ya que establece que el contratista debe responder por daños y perjuicios e indemnización en caso de que un edificio se arruine por vicios de la construcción.

Plazos de prescripción de las acciones y formas de reclamación

Las acciones para exigir la responsabilidad civil por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años, a contar desde que se produzcan dichos daños.

La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

El plazo de prescripción puede ser interrumpido si, de forma fehaciente se realizó reclamación, por lo que, en tal caso, el plazo de 2 años se iniciaría de nuevo desde la fecha de la reclamación extrajudicial (burofax, acta notarial, etec…), o judicial.

Además, la responsabilidad del promotor de la vivienda se extiende hasta 15 años después de la venta de la vivienda.
En caso de existir defectos de construcción, conviene tener en cuenta que es conveniente realizar una reclamación extrajudicial, a fin de poder solucionar el problema de forma rápida, menos costosa tanto económicamente como moralmente, además de interrumpir el plazo de prescripción.

En el supuesto de que la reclamación extrajudicial no ha dado sus frutos, habrá que acudir a la vía judicial, exigiendo la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación, para lo que será necesario un informe pericial, de tal modo que el perito constate los daños de la vivienda o zonas comunes afectadas.

Recuerda que, si necesitas otorgar un poder a tu abogado o procurador, puedes hacerlo online, sin necesidad de certificado digital o desplazamientos, con las mismas garantías legales que desde la sede electrónica con apudacta.com.