Un préstamo hipotecario mantiene su carácter no usuario cuando el prestamista no es una entidad de crédito, según el Tribunal Supremo.
La Sala de lo civil del Tribunal Supremo ha dictado recientemente una Sentencia en la que analiza el carácter usurario de un préstamo hipotecario en el que el prestamista no es una entidad de crédito.
Se trata de una sentencia novedosa, dictada el 23 de septiembre de 2025, que analiza la usura en el mercado extrabancario.
Antecedentes del caso
El demandante interpuso ante los juzgados de primera instancia de Madrid una demanda de juicio ordinario contra una Promotora de Inversiones.
El 28 de abril de 2010, el demandante suscribió, como prestatario, una escritura de préstamo hipotecario con una Promotora de Inversiones, como prestamista. El importe del préstamo fue de 40.000 euros, con la finalidad de «cubrir necesidades financieras», y se fijó un plazo de 10 años para su devolución.
En la escritura se pactó un tipo de interés ordinario del 15% anual fijo y un interés de demora del 25% anual. La TAE era del 16,2517%.
El demandante solicitó la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula tercera del contrato relativa a los intereses ordinarios, (15% anual fijo), y de la cláusula tercera bis, relativa al interés de demora (25%).
La Promotora demandada se opuso, alegando que las condiciones financieras del préstamo eran condiciones de mercado y representaban el precio normal de mercado del capital en función de las circunstancias de la operación, tratándose de una operación de financiación en un mercado de capitales no bancario.
El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid, dictó Sentencia el 23.01.2018 en la que desestimó la demanda interpuesta, al entender que, el interés remuneratorio no era abusivo y, respecto a los intereses moratorios, al haber renunciado la Promotora a estos con carácter previo al procedimiento, circunstancia que conocía el demandante, el juzgador no se pronunció sobre su abusividad.
El demandante recurrió en apelación
El demandante recurrió en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, la que, mediante Sentencia de 3 de diciembre de 2020, estimó el recurso interpuesto, revocó la sentencia recurrida y estimó la demanda formulada, declarando nula por usuraria la cláusula tercera de la escritura de préstamo hipotecario relativa a los intereses remuneratorios.
Por tanto, consideró que era nulo, por ser usurario, el interés remuneratorio pactado del 15% anual fijo para toda la duración del contrato (16,2517% TAE) en un préstamo hipotecario suscrito por las partes en abril de 2010.
Estando obligado el demandante a entregar tan solo la suma recibida, es decir, el capital prestado; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.
La sentencia de la Audiencia entendió que la cláusula que establecía el interés remuneratorio del préstamo superaba el control de transparencia, pero lo consideró usurario al no justificar la entidad demandada «la concurrencia de circunstancias excepcionales que impliquen la estipulación de un interés notablemente superior al normal fijado para el mes de abril de 2010 para la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria», pues el tipo medio de los préstamos hipotecarios en esa fecha del conjunto de las entidades de crédito era del 2,786%, lo que lleva a determinar que se produjo una infracción del artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura.
Tramitación ante el Tribunal Supremo del recurso sobre la nulidad del Préstamo hipotecario no usurario
La Promotora de Inversiones interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando, la infracción de normas sustantivas aplicables para la resolución del asunto, en concreto, el artículo 1 de la Ley de Represión de la Usura de 23 de julio de 1908 (LRU), y la doctrina legal del Tribunal Supremo que la desarrolla, sobre qué término de comparación o las tasas de interés que deben usarse para determinar comparativamente si el interés es manifiestamente superior al «normal del dinero», en particular por no tener en cuenta todas las circunstancias en conjunto del mercado y la operación.
También alegó mala fe en la conducta del demandante, con abuso de derecho.
Finalmente, la Sala de Tribunal Supremo estima el recurso de casación, razonando que el criterio objetivo de determinación del «interés normal del dinero» a través de las estadísticas del Banco de España, como referencia a partir de la cual enjuiciar el carácter usurario o no de un préstamo, no puede aplicarse de espaldas al criterio de la comparación entre figuras o categorías de préstamos o créditos homogéneos, y, en concreto, fuera del ámbito de estas operaciones, limitado al propio de las entidades de crédito.
Entiende el Tribunal Supremo que, las operaciones realizadas por entidades de crédito no responden a las exigencias de especificidad y homogeneidad con las operaciones realizadas fuera del mercado bancario.
Expresa la Sentencia dictada el 23 de septiembre de 2025, que: “por lo que se refiere a la valoración de si el tipo pactado es «notablemente superior al normal del dinero», la Audiencia incurre en el error de acudir como término de comparación a los tipos de interés de operaciones activas aplicados en el año 2010 por «las entidades de crédito”.
Refiere que la Circular 4/2002, de 25 de junio, del Banco de España, que dio cumplimiento al Reglamento (CE) n.º 63/2002, de 20 de diciembre de 2001, sobre estadísticas de los tipos de interés, limita su ámbito de aplicación a las «entidades de crédito», es decir, bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito e Instituto de Crédito Oficial.
Sin embargo, la Promotora de inversiones demandada, no se considera entidad de crédito, por lo que, actúa con sujeción al marco general de la legislación civil, mercantil, hipotecaria y consumo, y específicamente a lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula lacontratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediaciónpara la celebración de contratos de préstamos y créditos.
Concluyendo la Sentencia que, desde el punto de vista de la comparación con operaciones más homogéneas, es más adecuado utilizar como canon de comparación los tipos medios de interés de los préstamos hipotecarios propios del mercado de crédito alternativo regido por la Ley 2/2009, desde cuya perspectiva, concluye la sala: “… no puede afirmarse que el tipo de interés remuneratorio pactado en el préstamo litigioso (TAE 16,2517%) resulte «notablemente superior al normal del dinero», conforme a los datos oficiales ofrecidos por el Ministerio de Consumo, y tomando como dato el correspondiente al año más próximo al del préstamo hipotecario.
En concreto, conforme a los datos oficiales ofrecidos por el Ministerio de Consumo, tomando como dato el correspondiente al año más próximo al del préstamo litigioso (suscrito en 2010), esto es, el año 2011, el tipo de interés ordinario de los préstamos hipotecarios en el segmento de mercado regido por la citada Ley 2/2009 se situaba en el 17,94%, con una desviación estándar de un 5,22%.
Además, el Tribunal Supremo considera que hay que tener en consideración que el plazo de amortización no era corto, sino amplio, al extenderse durante 10 años y, aun sin resultar legalmente obligado, el prestamista entregó a la prestataria una oferta vinculante informando de las condiciones del contrato, incluyendo, como elemento de comparación transparente del precio, la TAE de la operación.
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